マンション経営を成功させるためのこつを紹介していきます。

マンション購入の流れ2

見学

実際に現地に足を運び、物件と同様の物件が周辺にどのくらいあるかなど周辺環境をチェックしましょう。

◆周囲に空き物件がどのくらいあるか確認
窓にカーテンがかかっていない、ポストに郵便物があふれていないかなどから空室をチェックすることができます。

◆平日/休日、日中/夜間の計4回訪れて確認
休日と平日の交通量や騒音の比較、時間や曜日が変わると周辺状況が一変するケースもあるので念入りにチェックをしましょう。

◆買い物など生活利便性を確認
物件近くに、コンビニや買い物ができる場所があるかを確認し、便利性をチェックしましょう。

◆騒音や臭い、車の交通量などを確認
物件近くに、生活上支障になることはないかをチェックしましょう。これは、昼・夜また休日と平日で変わってきますのでどちらも確認しておきましょう。

◆周辺住民に住み心地を確認
地元の商店主などにこの街の住み心地を聞いてみましょう。

◆駅から現地までの道のりを確認
坂道や踏み切り、街灯の有無や人通りなどを確認しながら、実際に歩いてみましょう。

◆市区町村役場(都市計画課)などで、地域の将来計画を確認
国土交通省の「土地総合情報システム」などでも調べられますから、確認しましょう。

申し込み
まずは、申し込みをしておきましょう。「申し込み」とは契約したいという意思表示のことですから「契約」とは異なります。つまり、この段階では契約は成立していないということを頭に入れておきましょう。申し込み金を支払い、予約をします。そして後日に契約日を設定します。 その際、「申込書」または「買付証明書」と呼ばれる書類に記入します。契約日や、契約金額、契約条件などを売り手に提出する必要があります。万が一、何らかの理由でこの契約を取りやめる場合は、この段階ではまだ契約成立ではありませんから、ペナルティーなどは発生しません。支払い済みの申込金ももちろん返還されます。
契約
契約書に記名・捺印し、契約成立となります。このとき以下の5つのポイントを確認しましょう。

◆手付け解除について
手付け解除とは、簡単にいうと、契約後でも、売り主・買い主お互いに、手付金分の損をすれば契約をやめられますよということです。つまり、 不動産業者が売り主の場合には、相手方が「契約の履行に着手するまで」は手付解除ができることになっています。 この「契約の履行に着手」の解釈が、業者や取引によって異なる場合がありますから、事前に確認しておきましょう。

◆ローン条項の記載について
ローンを申し込んだ場合、万が一そのローンが通らなければ、この契約を白紙解除にできる、という融資利用の特約です。ローンを利用する場合は念のためつけておくことが大切です。この特約は有効期限を定めて「〇月〇日まで有効」となっていますので確認しておきましょう。

◆契約違反について
売り主、買い主どちらとも、相手が契約に基づく義務を履行しないときは催告のうえ、契約を解除できるということを取り決めます。 不動産業者が売り主の場合には、違約金の限度額を売買代金の20%を上限として定めます。

◆引き渡し前の滅失等の特約の記載について
契約の日から引き渡しまでの間に、天災地変そのほか不可抗力で建物が滅失してしまった場合は、契約を白紙にできるという特約のことです。

◆保証または瑕疵(かし)担保責任について
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)により、すべての新築住宅に対する、10年の瑕疵(かし)担保期間が義務化されています。 (「瑕疵」とは欠陥をいい、物件に瑕疵があった場合、売り主はそれを修理したり、賠償金を支払う義務があるが、これを「瑕疵担保責任」と呼び、売り主が義務を負わねばならない期間を「瑕疵担保期間」と呼ぶ) ただし、10年間の保証対象となるのは、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分の2種類に限定されるため、 それ以外の部分の瑕疵については各業者の、宅地建物取引業法を基盤とする独自の保証、アフターサービスなどによって決まります。

ローン申し込み
ローンを組むためには支払い能力を示す必要があります。返済比率が支払い能力を見る一つの目安となります。その 返済比率とは、年収に対するローン支払い額の割合をさします。この返済比率の上限は金融機関ごとに異なりますのでチェックが必要です。 そのほかカードローンや車のローンなどがある場合は、それらも加味されます。
建物完成内覧会(新築の場合)
完成内覧会では、以下の項目をきちんとチェックしましょう。このとき、建物調査の専門家に同行してもらうといいでしょう。

◆目立つ傷・汚れがないかをチェックしましょう。また細かい傷などには神経質になりすぎて、肝心な立て付けや水平、垂直などを見逃さないように注意が必要です。

◆建具の建て付け、床や壁の平行・垂直など基本部分をよく確認しましょう。マンションは、あくまで手作りなので、ある程度の誤差はありますが、国土交通省の通達では、1000分の3までは許容範囲とされています。つまり10メートルの長さで3センチメートルまでは許容範囲ということになります。

◆設備の使用法を確認しましょう。

経営開始
マンションの管理全般を自分で実行するのはなかなか大変です。入居者の募集から、選定、賃貸契約、クレーム、トラブル対応、賃料回収、退去、建物の維持補修など多くを管理していかなければいけません。そんなとき、一般的にはマンション業者が用意する管理会社に管理一般を依頼するのがほとんどです。プロのお任せすることで、マンション管理に関する手続きなど、入居者とのトラブルを起こすこともなく、スムーズに進めてくれます。 管理会社に依頼したからといっても、オーナーはあくまでも経営者ですから、報告はしっかりと受けましょう。また、安定した経営が続くよう、定期的に適切な点検とメンテナンスも忘れずに実施しましょう。
Valuable information
マカ
http://owuctc.com/

最終更新日:2014/10/10


Copyright(c)2008 マンション経営指南. All rights reserved.